02.02.2016

Un îlot fiscal : Investir en Monuments Historique et assimilé

La loi sur les monuments historiques date du 31 décembre 1913. Elle fut instaurée pour inciter les propriétaires et investisseurs privés à protéger ces bâtiments classés en facilitant leur restauration et leur conservation. Elle accorde aux propriétaires de ces biens des avantages fiscaux très favorables.

La loi sur les Monuments Historiques est un dernier îlot fiscal ayant échappé aux réformes.

En effet, les investissements en Monuments Historiques échappent non seulement au plafond des niches fiscales, mais aussi aux frais de successions. De plus, les économies d’impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers.

Il est également à signaler que par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière, les charges et les intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le revenu global et pas seulement sur les revenus fonciers.

La loi de défiscalisation Monuments Historiques est désormais la seule loi, hormis le cas des immeubles encore régis par l’ancien régime de défiscalisation Malraux, qui permette de déduire sans plafond du revenu global de l’investisseur, les travaux de restauration du bien immobilier et les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition.

Les avantages fiscaux de la loi MH

Les avantages fiscaux en matière de Monuments Historiques et assimilé portent sur les travaux de restauration et d’entretien, sur les revenus fonciers et en matière successorale.

Déduction d’impôt des travaux de restauration et d’entretien 

La Loi sur les Monuments Historiques permet une déduction d’impôt de la totalité du montant des travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaires des Monuments Historiques.

Le cadre fiscal MH consiste à acquérir un bien nécessitant des travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période.

Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des biens classés Monuments Historiques et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Conditions d’éligibilité au régime des Monuments Historiques 

Les conditions se sont durcies depuis le 1er janvier 2009.

Les immeubles éligibles à la dérogation 

Les dispositions de l’article 156 du CGI relatives aux propriétaires d’immeubles historiques ou assimilés s’appliquent :
– aux immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire au titre des monuments historiques ;
– aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont été agréés à cet effet par le ministère chargé du budget ;
aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine, si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine (SDAP).
Remarque : A compter de l’imposition des revenus de l’année 2014 et sous réserve de dispositions transitoires en faveur de certains immeubles agréés (pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RFPI-SPEC-30-10 au II § 15), seuls les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou labellisés “Fondation du patrimoine” peuvent bénéficier des modalités dérogatoires de prise en compte des charges foncières supportées (loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014, art. 26, I-l et m

Les personnes éligibles à la dérogation 

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien Immobilier Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles et qui font des travaux de restauration. En cas de classement ou d’inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier les avantages fiscaux ne concernent que les parties classés ou inscrites.

Selon les dispositions du 3° du I et du 1° ter du II de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les propriétaires de monuments historiques et assimilés bénéficient, pour la détermination de l’assiette de l’impôt sur le revenu, des modalités dérogatoires de prise en compte des charges foncières supportées à raison de ces immeubles.

Renforcement des conditions depuis le 1er janvier 2009

L’article 156 bis du CGI, issu de l’article 85 de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009, subordonne depuis l’imposition des revenus de l’année 2009, le bénéfice de ces dispositions dérogatoires du droit commun à trois nouvelles conditions :
–  l’engagement de conserver la propriété de l’immeuble concerné pendant une période d’au moins quinze années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009 ;
–  la détention directe de l’immeuble, ce qui écarte les SCI à exception des SCI familiales.
–  l’absence de mise en copropriété de l’immeuble, sauf si la division fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture.

Les avantages fiscaux de la défiscalisation Monuments Historiques

– Aucun Engagement de Location;
– Aucun Plafond de Loyers;
– Aucun Plafond de Ressources du Locataire;
– Aucun Plafond d’économie d’impôts.
– Les Monuments Historiques  n’entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales.

La possibilité d’imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux.
Les revenus de la location d’un Monuments Historiques sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d’option pour le régime micro-foncier.
Les personnes ayant investi dans des Monuments Historiques peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux.

Sous certaines conditions :
– les charges foncières et déficits fonciers s’imputent sans limite sur le revenu global,
– les primes d’assurance peuvent être déduites pour leur montant réel,
– les frais de promotion et de publicité peuvent être déduits pour leur montant réel, de même que les dépenses d’acquisition de matériel informatique utilisé pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes.

Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer trois cas de figures possibles.

Le régime fiscal diffère selon ces trois cas de figures.

1. L’investissement Monuments Historiques ne génère aucune recette
Qu’il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s’il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global. Il s’agit notamment des cotisations de strict entretien versées à l’administration des Affaires culturelles de la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d’entretien effectués par le propriétaire ou à sa charge (diminués d’une éventuelle subvention de l’Etat ou de la participation de celui-ci à des travaux qu’il décide lui-même d’effectuer) de la totalité de toutes les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun et susceptible d’être déductibles du revenu global mais, toutefois, pour une proportion différente selon que le bien est ouvert ou non à la visite.
La déduction est ainsi égale à la totalité si l’immeuble est ouvert à la visite au moins cinquante jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d’avril à septembre inclus ou quarante pendant les mois de juillet à septembre ; à la moitié dans le cas contraire.

2. L’investissement Monuments Historiques est inoccupé et génère des recettes
La totalité des charges foncières peut alors s’imputer sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.
Si l’immeuble n’est pas loué et génère des recettes accessoires telles que les visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun, après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d’entrée et de guider les visiteurs et la déduction forfaitaire.

Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € est pratiqué s’il n’y a ni parc ni jardin. Il est de 2 290 € dans le cas contraire.

3. L’investissement Monuments Historiques est occupé et génère des recettes
Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.
Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l’occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.
En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sans limitation sur le revenu foncier.
Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l’ouverture soit égale à 75 % du total des charges et les 25 % restants reviennent au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.

Exonération des droits de succession sur les biens classé MH

Les biens classés MH son exonéré de de droit de Frais de Succession. La transmission du bien est exonéré totalement des droits de succession même si le bénéficiaire n’appartient pas à la famille du défunt pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.

L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.

Cependant, il est à noter que le régime ne prévoit pas d’avantage fiscaux en matière de plus-values ni en matière ISF.

En effet, lors de la revente d’un appartement classé Monument Historique c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.

Concernant l’ISF, l’administration fiscale tolère une évaluation plus modeste qu’à la normale.